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■ 王立新 近期，融创中国和碧桂园克服了外债重组中最难的关卡，分别减债约96亿美元和约117亿美元。据中国指数研究院监测，21家风险房地产企业债务整合重组获批完成，合计减债约1.2万亿元。在笔者看来，本次数万亿元减债的根本突破在于从“债务扩张”向“大幅减债”转变。财产保险公司采用债转股、资产抵销等多种创新方式减少债务（部分公司债务减免率达到70%）。这不仅会短期偿债压力明显减轻，改善了行业资产负债表，但也将行业风险提升到了新的水平。但同时也必须清醒地认识到，债务重组只是暂时化解流动性危机，并不是“治愈”流动性危机，而是“止血”。房地产行业真正的振兴之路，必须注重债务清偿与业务转型相结合，多线并行创利，恢复企业为自身“造血”的能力，实现可持续发展。我们将尽最大努力确保按时交货，建立可靠的基础。起初，债务解决和交付担保对于面临风险的房地产公司来说是一个两难的选择，他们需要将有限的资源投资到哪里。减债工作取得重大进展后，房地产企业的首要任务日益明确：确保准时交货。交付质量现已提升为评估受保房地产公司或任何房地产公司是否走上正轨的核心指标。交付保障是房地产企业不可避免的责任，也是重建企业与市场信任的“生命线”。一些自救能力较强的房地产企业意识到，只有保证交付质量，才能真正“生存”客户群。我知道。只有保证实施的连续性和稳定性，项目完成后，才能讨论未来的发展政策。这项工作的顺利完成，对于保障房企可持续经营民生、恢复市场信心乃至稳定人民生活至关重要。要实现业绩确定性的目标，单纯依靠债务重组来缓解资金压力是不够的。公司将需要寻找其他方式筹集资金，包括激活现有资产和扩大流动性渠道。改善现金流对于财险公司来说困难重重，但任务更为紧迫。在缺乏额外投资变现的情况下，激活、剥离和部署现有资产非常重要，特别是重资产变现速度如何、如何利用政策工具、寻求专家帮助“唤醒”“沉睡”的资产。政策层面，多个城市的房地产融资调节机制“白名单”为合规项目提供贷款担保。债务重组完成后，房险公司将更加重视并积极努力进入“白名单”，逐步恢复各地项目的开发建设和销售，将间接缓解整体压力。市场层面，资管积极参与金融服务公司（AMC）一直是关键驱动力。债务结构特别复杂的企业可以考虑成立资产管理公司参与重组，利用其专业知识解决不良资产，并创造条件吸引其他战略投资者。以金科1470亿元债权重组案例为例，长城资产“人民+财务投资者”的双重身份，通过收购不良贷款、追加资金、优化项目运营等方式，成功介入重振了重庆惠斯勒等暂停项目，进行“去风险+业务转型”，展现了“借旧提新、强链条”的转型路径，为行业盘活存量资产提供了参考经验。当然，并非所有房地产公司都能遵循这种扭亏为盈的模式。lf-help 能力已经在积极创造利润并重组其业务模式。比如我们在分析轻资产企业，多维度拓展成长空间。在债务重组过程中或债务重组完成后，碧桂园等多数房企将战略重心转向建筑、物业管理等现金流稳定的轻资产业务，以寻求新的发展机会。此类业务不需要大量资本投资。一是债务规模得到有效控制。其次，我们可以将多年的产品开发经验和品牌影响力变现。第三，可以覆盖项目和企业管理团队的运营成本。当然，这些公司短期内很难取代传统开发公司，利润率也不高，但它们代表了未来的发展方向。增量开发产业转型的发展方向，转向存量经营。随着房地产市场进入深度调整期，除了房险公司，一线房企也在多角度寻找新的业绩增长点，用新策略构建新的发展模式。例如，在商业领域，今年国民消费增长强劲。一家拥有众多购物中心、管理能力强的房地产公司，正着力打造商业地产和REITs（房地产投资）的“新引擎”。 （如信托基金）等多种融资渠道解决了资产密集型经营的问题。又如，物业管理行业已从外在扩张转向内生增长的新阶段。物业管理企业向核心服务业务进军，人工智能深度融入决策制造、客户服务、供应链等业务联动，降低成本，提高效率。此外，一些房地产开发商正利用自有资源资金加大对产业园区、物流、养老等新线的投入。只有破茧才能重生。经过近四年的重组调整，这笔数十亿元的债务不仅是风险化解的里程碑，也是行业转型的新起点。未来，基于城市发展和城市更新场景，房地产市场的投资逻辑将重点关注商业品质和可持续发展能力。房地产企业将加快由“开发主导”向“运营主导”转变，将推动整个房地产行业构建新的开发生态系统。